Инвестиции в сервисные апартаменты в Германии

Одним из наиболее простых и надежных видов инвестиций, популярность которых в эпоху пандемии Covid-19 растет во многих странах Европы, являются сервисные апартаменты, сочетающие в себе плюсы квартир в жилых зданиях и номеров в гостиницах. В Германии они становятся все более востребованными как для инвесторов, так и для клиентов по целому ряду причин.

В соответствии с местным законодательством сервисные апартаменты в Германии имеют статус коммерческой недвижимости, поэтому собственник может сдавать их и в краткосрочную аренду. Это актуально для туристов и деловых людей, а также «цифровых кочевников», работающих в дистанционном режиме. Сам владелец проживать в них не может, и обычно передает их под управление оператору, а сам получает пассивный доход в размере 3,5-4% годовых.

Как правило, немецкие сервисные апартаменты представляют собой полностью меблированные квартиры с кухней и санузлом, к которым прилагаются дополнительные услуги: уборка, смена постельного белья и круглосуточное обслуживание на стойке администратора. Обычно постояльцы останавливаются в них на срок от одного до трех месяцев, поскольку проживание обходится в среднем в 1,5-2,5 раза дешевле, чем в таких же гостиничных номерах, но без кухни.

Существенно сэкономить можно и на питании, поскольку на закупку продуктов в супермаркете и на рынке из расчета на один день будет потрачено несопоставимо меньше средств, чем на одноразовый поход в кафе или ресторан. Клиентов также привлекает то, что сервисные апартаменты отлично подходят для семей и путешествующих группами, так как при разном числе проживающих взимается одна и та же сумма. В отличие же от аренды обычной квартиры при заселении не требуется вносить депозит или собирать множество документов для подтверждения своей финансовой состоятельности.

Читайте также  Кирилл Долгинский: Новые инструменты и возможности финансирования приобретения недвижимости за рубежом (расшифровка доклада)

Выгода для инвесторов заключается в том, что покупка сервисных апартаментов в Германии позволяет заработать больше, чем в случае отелей, при меньших вложениях, расходах и издержках. Стоимость таких апартаментов вполне сопоставима с обычными квартирами (к примеру, в Берлине ценник начинается от 300 тысяч евро при средней площади 50 кв.м.), и приобрести можно не все здание целиком, а помещения по отдельности.

Договор с официальным оператором, который непосредственно займется сдачей апартаментов в аренду, подписывается на срок от 15 лет с возможностью последующего продления. На его плечи ложится оплата страховки и налога на имущество, тогда как владелец оплачивает обслуживание систем водоснабжения, отопления, крыши и несущих конструкций. Расходы на персонал не превышают 15%, тогда как в отелях данный показатель достигает 30%.

Чаще всего в соглашении указывается фиксированный размер дохода, хотя возможны варианты с выплатой процентов от выручки. Повышенная доходность сервисных апартаментов обеспечивается за счет сдачи части квартир в краткосрочную аренду, которая стоит в среднем в полтора раза дороже среднесрочной. В развивающихся районах доходность является максимальной, так как при высоком спросе цены на продажу практически не растут, зато аренда дорожает быстрыми темпами.

Заработать можно и на подорожании апартаментов, которые в том же Берлине только за 2020 год поднялись в цене на 20% (в случае новостроек), а за 10 лет — почти на 150%. Почти половина операторов из разных стран отмечают, что в 2021 году средняя выручка и продолжительность пребывания увеличились по сравнению с прошлым годом, и они будут расти и в дальнейшем. А из 20 с лишним тысяч сервисных апартаментов, которые планируется открыть в Европе до 2025 года, 22% придется на долю Германии.