Ипотека в Германии. Как иностранцу получить кредит в немецком банке

Ипотека в Германии доступная – местные жители платят по кредитам на недвижимость менее 2% годовых. Для иностранцев условия хуже: ставки выше, документов требуют больше, тщательно проверяют заёмщиков. Тем не менее даже люди без подтверждённых доходов в еврозоне могут рассчитывать на кредитное плечо. Кредиты на недвижимость в Германии

По данным аналитического портала Statista, около 25% семей в Германии имеют ипотечный кредит (статистика за 2019 год). Доля внушительная, учитывая тот факт, что почти половина населения страны арендует жильё, а не покупает.

Впрочем, с каждым годом растёт доля собственников недвижимости, а значит, и спрос на ипотечные кредиты. Процентные ставки в немецких банках достигли рекордного минимума. Если квартира сдаётся внаём, то арендная плата покрывает расходы по содержанию объекта и выплаты по ипотечному кредиту.

Изменение процентных ставок по ипотечным кредитам в Германии, 2018–2021

Немецкие банки строго оценивают заявки на ипотечные кредиты. Особенно сложно получить ссуду тем заявителям, чей источник доходов и благонадёжность сложно проверить. К этой категории относятся в первую очередь иностранцы, не являющиеся резидентами Германии или стран Евросоюза.

Тем не менее сотрудничать с россиянами, украинцами и другими выходцами из третьих стран готовы банки Германии:

  • Deutsche Bank
  • Raiffeisen Bank
  • Volksbank
  • Commerzbank
  • Münchner Bank
  • Sparkasse Bank

Ипотека для иностранцев 

Официально никаких ограничений на получение ипотечного кредита для иностранцев в Германии нет.

Максимальная сумма кредита, на которую можно рассчитывать, зависит от вашего статуса в стране. Жители Германии могут брать в долг до 100% от стоимости недвижимости. Нерезидентам, скорее всего, при обращении в банк за первым кредитом предоставят максимум 50%. Если же у заявителя уже есть недвижимость в Германии или он уже выплатил здесь хоть один ипотечный заём, то вполне можно рассчитывать на ссуду до 60–70%.

Екатерина Демидова генеральный директор Dem Group GmbH

Граждане Германии могут получить кредит и на 100% стоимости недвижимости. Для россиян возможен кредит при наличии собственного капитала от €100 тыс. из расчёта 50/50 – то есть половину стоимости объекта вносит клиент, а половину банк. Соответственно, финансирование возможно при бюджете от  €200 тыс.

Требования банков к заёмщикам 

Потенциальный заёмщик и объект кредитования должны соответствовать определённым критериям.

Главная задача соискателя кредита – подтвердить платёжеспособность (финансовое благополучие, стабильная работа, высокая зарплата и легальность источника дохода).

Среди обязательных требований:

  • наличие счёта в банке, на который регулярно поступают средства в течение как минимум двух последних лет;
  • наличие денежных средств на первоначальный взнос;
  • возраст – от 21 до 65 лет;
  • подтверждение доходов (для физических лиц это справки о доходах за последние полгода, зарплатный лист с места работы, от предпринимателей – выписки о движении денежных средств по счетам за два последних года);
  • отсутствие плохой кредитной истории.

 Внимание! На выплату кредитов не должно уходить более 35% дохода за месяц.

Екатерина Демидова генеральный директор Dem Group GmbH

Кредит на покупку недвижимости в Германии может получить человек, постоянно живущий, например, в России. При этом надо выполнить три условия.
1. Представить справку из банка о наличии собственного капитала в размере 50% стоимости объекта.
2. Представить справку о доходах – у идеального заёмщика зарплата должна превышать €2 тыс. в месяц.
3. На покупаемую недвижимость должен быть заключён договор аренды – к сожалению, купить в кредит квартиру для личного проживания человеку, не живущему в Германии и не имеющему дохода на территории страны, сейчас нереально.

Определить размер доступного кредита и ежемесячный платёж помогут немецкие ипотечные калькуляторы:

  • LoanLink’s smart German mortgage calculator
  • Hypofriend’s mortgage calculator
Читайте также  Оформление ипотеки: обязательные расходы заёмщика

Справка Prian. Банки Германии обычно сверяют данные о потенциальном клиенте с базой данных SCHUFA. Эта система хранит информацию о финансовых обязательствах жителей Германии: кредитах, открытых расчётных счетах, договорах на мобильную связь, стационарный телефон и интернет и пр.

Доходы на территории других стран банкам проверить сложно, поэтому их обычно не учитывают. Иногда банки просто отказывают в выдаче ссуды, объясняя решение невозможностью проверить благонадёжность клиента.

Читайте также: Личный опыт: покупка доходного дома в Германии в кредит   Требования банков к недвижимости 

Приобретаемый объект будет находиться в залоге у банка до полного погашения ипотеки. Кредитор заинтересован в том, чтобы обезопасить себя на случай, если заёмщик перестанет платить, поэтому проверяет также ликвидность недвижимости.

Банки охотно выдают кредиты на жильё в крупных городах Германии. Ликвидными объектами считаются те, которые можно в короткие сроки сдать в аренду, а при необходимости быстро и выгодно продать. 

Заявку, скорее всего, одобрят, если объект:

  • новый дом или квартира в новостройке;
  • имеет хорошее местоположение с точки зрения банка;
  • предназначен для получения прибыли от сдачи в аренду.

К объектам на вторичном рынке банки относятся требовательнее, они проверяют состояние объекта и учитывают год постройки. Более охотно банк выдаст ипотечный кредит на вторичный объект недвижимости с действующим договором аренды.

Центр города Гамбурга. Здесь расположены отделения многих банков

Если объект будет оценён банком как рискованный, то в выдаче кредита могут отказать.

Екатерина Демидова генеральный директор Dem Group GmbH

За последний год банки стали неохотно финансировать покупку коммерческой недвижимости – боятся рисков, связанных с ограничениями работы компаний из-за коронавируса.

Список документов

Документы заёмщика-иностранца

  • Загранпаспорт и внутренний паспорт заёмщика, а также их копии
  • Анкета по форме банка с личными данными заёмщика
  • Наличие капитала для уплаты 50% от цены объекта на счетах в банках в любой валюте (справка не старше трёх месяцев)
  • Подтверждение стабильного дохода (для физического лица – справки о доходах с работы, для юридического – финансовая отчётность компании)
  • Копии свидетельств о собственности на имеющуюся недвижимость в любой стране
  • Сведения об имеющихся кредитах в ЕС/США/Швейцарии, а также в родной стране
  • Сведения о ценных бумагах и вкладах в банках
  • Выписки о движении средств по счетам

Документы на недвижимость

  • Выписка из Земельной книги
  • Энергетический паспорт объекта, планировка помещения
  • Выписка из кадастра на земельный участок
  • Копия договора аренды (если недвижимость сдаётся)
  • Для квартир – протокол собрания товарищества собственников с расчётом коммунальных платежей
  • Заключение независимого оценщика о стоимости жилья

Все документы должны быть переведены на немецкий и нотариально заверены.

Екатерина Демидова генеральный директор Dem Group GmbH

Если заёмщик – нерезидент Германии, то и справку о доходах он представляет оттуда, где живёт и работает. Годится и обычная справка с места работы в России, переведённая на немецкий язык.

Типичные условия ипотечного займа

Размер собственного капитала (% от стоимости недвижимости)

Минимум 40% (для нерезидентов)

Процентная ставка по кредиту

Средняя ставка по кредитам в Германии составляет 1,5%. Для нерезидентов чаще всего она варьируется от 2,39 до 4,60%

Максимальный срок кредитного договора

35 лет

Средний срок кредитования

10–20 лет

Возможность досрочного погашения

Есть, но если не обсудить эту опцию с банком заранее, то придётся заплатить штраф

В Германии популярны ипотечные займы с фиксированной ставкой. В течение всего периода действия кредитного договора клиент выплачивает банку равные ежемесячные платежи.

Возможно оформление кредита с плавающей ставкой. Проценты пересматривают раз в квартал на основании  изменений средней ставки межбанковского кредитования Euribor и себестоимости кредита для конкретного банка. На сегодняшний день ставка Euribor достигла отрицательных значений, а это означает риск для заёмщика, поскольку скоро она может снова пойти в рост.

Читайте также  Загородная недвижимость: особенности получения дачной ипотеки и реакция банков

Читайте также: Ипотека за рубежом для иностранцев: обзор условий и возможностей 

Посмотрите, какие варианты недвижимости в Германии можно купить прямо сейчас Апартаменты в Берлине, Германия 193 490 € Площадь 26 м2
Строящийся комплекс апартаментов на 47 юнитов площадью от 23 кв.м, с отделкой. Опция меблировки доступна за отдельную плату. Удобства комплекса… Savills Апартаменты в Берлине, Германия 235 900 € Площадь 34 м2
Строящийся комплекс апартаментов на 47 юнитов площадью от 23 кв.м, с отделкой. Опция меблировки доступна за отдельную плату. Удобства комплекса… Savills Апартаменты в Берлине, Германия 174 750 € Площадь 24 м2
Строящийся комплекс апартаментов на 47 юнитов площадью от 23 кв.м, с отделкой. Опция меблировки доступна за отдельную плату. Удобства комплекса… Savills Апартаменты в Берлине, Германия 172 490 € Площадь 28 м2
Строящийся комплекс апартаментов на 47 юнитов площадью от 23 кв.м, с отделкой. Опция меблировки доступна за отдельную плату. Удобства комплекса… Savills Квартира в Берлине, Германия 554 700 € Площадь 66 м2, 3 комнаты
Пакет из 3-х квартир общей площадью 66 кв.м. в одном жилом комплексе. Строящийся комплекс из 84 микро-квартир площадью 21-88 кв.м, с отделкой,… Savills Дом в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия 1 500 000 € Площадь 140 м2, 5 комнат
отдельно стоящий и устойчивый отдельно стоящий дом с крытым открытым бассейном, с беспрепятственным видом на большом участке и беспрепятственным… AV Immobilien Berlin-Re… Магазин в Берлине, Германия 1 120 000 € Площадь 630 м2
Вашему вниманию представлен супермаркет в пригороде Берлина, в городе Ютербог. Объект был построен в 2007 году на большом земельном участке… EW Real Estate Земля в Верхней Баварии, Германия 1 650 000 € Площадь 2200 м2
Вашему вниманию представлен земельный участок с проектом строительства жилого дома в г.Диллинген-ан-дер-Донау (земля — Бавария). Разрешение… EW Real Estate Коммерческая недвижимость в Берлине, Германия 749 000 €
Разработанный участок под жилую застройку для двухквартирного или многоквартирного дома, вполне возможно внутреннее разделение участка на 2… AV Immobilien Berlin-Re… Производство в Берлине, Германия 3 250 000 € Площадь 100 м2
Вашему вниманию представлена растущая компания-разработчик программного обеспечения SaaS для управления встречами, пейджинговых систем и систем… EW Real Estate Производство во Франкфурте-на-Майне, Германия 7 000 000 € Площадь 100 м2
Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области торговли медицинскими товарами (B2B), с офисом во Франкфурте на Майне. Компания,… EW Real Estate Квартира в Берлине, Германия 501 287 € Площадь 84.25 м2, 3 комнаты
Вашему вниманию представлены новые 3-комнатные квартиры в г. Берлин (столица Германии), в районе Темпельхоф. Дома построены в 2021 году. Для… EW Real Estate Инвестиционный проект в Бохуме, Германия 1 585 640 € Площадь 1817 м2
Основные характеристики проекта Проектом предусмотрено строительство жилого комплекса из 23 квартир, 18 подземных гаражей и 5 мест парковки рядом с… DEM GROUP GmbH Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия 520 000 € Площадь 44 м2, 2 комнаты
JLL Residential Develop… Доходный дом в Дортмунде, Германия 977 500 € Площадь 928 м2
Вашему вниманию предлагается арендованный доходный дом в Дортмунде. Помощь в получении Шенгенской визы в период коронавируса по запросу!Общая… CM Real Estate Доходный дом в Дортмунде, Германия 1 147 500 € Площадь 3.7 м2
Вашему вниманию предлагается арендованный доходный дом в Дортмунде. Помощь в получении Шенгенской визы в период коронавируса по запросу!Общая… CM Real Estate Доходный дом в Дортмунде, Германия 1 105 000 € Площадь 928 м2
Вашему вниманию предлагается арендованный доходный дом в Дортмунде. Помощь в получении Шенгенской визы в период коронавируса по запросу!Общая… CM Real Estate Доходный дом в Дортмунде, Германия 935 000 € Площадь 3.7 м2
Вашему вниманию предлагается арендованный доходный дом в Дортмунде. Помощь в получении Шенгенской визы в период коронавируса по запросу!Общая… CM Real Estate Доходный дом в Дортмунде, Германия 756 500 €
Вашему вниманию предлагается арендованный доходный дом в Дортмунде. Помощь в получении Шенгенской визы в период коронавируса по запросу!Общая… CM Real Estate Доходный дом в Дортмунде, Германия 636 650 € Площадь 456 м2
Вашему вниманию предлагается арендованный доходный дом в Дортмунде. Помощь в получении Шенгенской визы в период коронавируса по запросу!Общая… CM Real Estate

Читайте также  Дешёвая ипотека может стать дороже из-за санкций

Дополнительные расходы
 

Помимо расходов на выплату ипотечного кредита и процентов по нему, заёмщика ожидает ряд сопутствующих трат. Отметим самые важные из них.

  • Налог на недвижимость – 3,5–6,5% от стоимости объекта
  • Плата за перерегистрацию объекта на нового собственника – 0,5–1,0% от суммы сделки
  • Плата нотариусу – 1,5–3,0% от цены объекта
  • Комиссия маклеру по недвижимости – 3–6% от стоимости покупки
  • Включение нового владельца жилья в земельный кадастр – 0,5%
  • Комиссия за оформление кредита – около 1% от суммы договора кредитования
  • Плата за оценку потенциального объекта залога – €1–2 тыс.
  • Аудит объекта – 0,5–1,5% (по желанию)
  • Страховка жизни – около €100–300 в год, зависит от возраста и здоровья человека
  • Страховка недвижимости (Wohngebaudeversicherung) – €100–500 в зависимости от типа страховки и суммы покрытия
  • Прочие расходы (ведение банковского счёта, оформление выписок и справок) – до €150 в год

Какие факторы могут повлиять на положительный ответ банка при рассмотрении заявки на кредит Екатерина Демидова генеральный директор Dem Group GmbH

Увеличить шансы может подготовка документов в сотрудничестве со специалистом, который имеет опыт в получении кредитов, знает требования банка, предварительно проверит пакет документов и поможет заполнить банковскую анкету.
Процесс рассмотрения в 2020 году замедлился из-за удалённой работы части сотрудников банка, и, несмотря на то что сейчас уже все ограничения сняты, многие так и не вернулись в офисы. Средняя скорость рассмотрения заявки на кредит сейчас колеблется от одного до двух месяцев. За это время банк может запросить дополнительные документы или задать вопросы, на которые надо отвечать оперативно, чтобы срок не растянулся ещё больше.
Отказать в ипотеке банки могут в том случае, если непонятен источник происхождения собственного капитала. Например, при зарплате 100 тыс. российских рублей в месяц сбережения в €200 тыс. вызовут у банка вопрос об их происхождении. При отсутствии внятного ответа в кредите может быть отказано.

Также может быть интересно: Пошаговая инструкция: как зарабатывать на аренде жилой недвижимости в Германии